¿Por qué utiliza el término casa en vez de vivienda?

Las palabras son importantes porque ayudan a pensar. Nadie te invita a cenar a su vivienda, te invita a su casa. Y no alquilas tu casa, alquilas una segunda vivienda, que pasa a ser la casa de alguien. En los últimos diez años hemos pasado de hablar de empleo a hablar de trabajo o de medio ambiente a transición ecológica y eso ha generado nuevas posibilidades de políticas públicas. Cuando hablamos de vivienda estamos metidos en un callejón donde no se nos ocurren más que las mismas políticas que nos han traído hasta aquí. La vivienda son los ladrillos, la casa es donde deseamos vivir. Si somos capaces de transitar esta nueva idea, aparecen otras posibilidades.

¿Es compatible con la visión que se tiene en España de la vivienda como forma de ahorro?

Cuando hablamos de vivienda, hay cuatro elementos que hay que abordar conjuntamente: el acceso, el uso, el impacto sobre el cambio climático y el sistema de ahorro. Por ejemplo, yo tengo dos hijas que quieren acceder a una vivienda y vivimos en un bloque en altura donde hay muchos ancianos que no pueden bajar a la calle. Yo soy ecologista y tengo mis ahorros también. No soy cuatro cosas, soy solo una. Lo que necesito es ganar en el balance final, pero no en cada una de las cuatro partes. La vivienda funciona como un ecosistema. Hay que pensar en las cuatro cosas a la vez. ¿Hay que respetar el ahorro? Sí, pero es diferente ahorrar de especular. Ahorrar sí, especular no.

Sostiene que los fondos de inversión son los que están definiendo las normas del mercado de alquiler.

Al final de los años 70 la vivienda formaba parte del sistema de redistribución, junto con la salud, la educación, las pensiones y los servicios sociales. En los 80, se desreguló, pasó a ser un sistema libre y aparecieron los fondos de inversión. Realmente manejan el 8% del parque de alquiler, pero son los que definen el sistema de especulación. Han formado una especie de oligopolio que hay que paralizar, porque la gente está dispuesta simplemente a ahorrar, pero el mercado los empuja a la especulación. Los fondos son los que ponen las normas del juego y nos hacen jugar al Monopoly. 

¿La solución al problema de la vivienda está en construir más?

De aquí a 2039 necesitamos 3,7 millones de casas más solo para cubrir los nuevos hogares. Yo calculo que necesitamos al año unas 380.000. Tenemos que seguir construyendo, pero el sistema tradicional no alcanza. Cuando estalló la burbuja, las grandes empresas se fueron a hacer obra pública fuera de España. Ahora se construyen unas 110.000 viviendas al año. ¿Cómo ensanchamos ese número? Tenemos 3,8 millones de viviendas vacías, de las cuales al menos 400.000 en ciudades de más de 250.000 habitantes. Es mucho más útil empezar a trabajar rápidamente en sacar al mercado esa vivienda vacía que ponernos a pensar en triplicar nuestra capacidad de construcción.

Habla también de «recrecer» la vivienda.

Sí, podemos apoyarnos en la construcción industrializada para recrecer los edificios. Sumarles plantas, por ejemplo. Es fácil, porque el suelo ya lo tenemos. Cuando se descalificaron las viviendas protegidas, se descalificó el vuelo [la vivienda construida], pero no el suelo, que sigue siendo público. El suelo ya es urbano y con construcción industrializada tardas cuatro meses.

¿Se está fomentando la rehabilitación de la manera adecuada?

No, conseguir una subvención para rehabilitar es una pista americana. Se piden un montón de trámites complejos inútiles. Tendríamos que pensarlo como un ecosistema. Si dejásemos subir una planta, venderlo y con eso rehabilitar, conseguiríamos a la vez tener más VPO permanente y con la plusvalía de lo ganado se podría rehabilitar, instalar un ascensor… poniendo también condicionantes. Por ejemplo, si en el edificio hay una vivienda vacía, que no se pueda beneficiar de la plusvalía, que tenga que pagar íntegramente la rehabilitación. Estaríamos a la vez mejorando el uso, generando nuevas viviendas y movilizando vivienda vacía. Eso es un ecosistema.

¿Cree que esa es la fórmula para movilizar las viviendas vacías?

Hay que trabajar por esa vía y con los impuestos, pero también hay que tener en cuenta que muchas viviendas vacías no se movilizan por falta de confianza, porque hay miedo a que te la ocupen o que no te paguen. En 2023 hubo 218 allanamientos de morada sobre un parque de 27 millones de viviendas. Eso de que te vas a por el pan y te ocupan la casa es algo residual y, si pasa, la policía actúa y ya está. No es algo que esté ocurriendo, pero el miedo se ha instalado por un bulo. Si la gente tiene miedo, generemos una institución pública que asuma la gestión de esas viviendas para que el propietario se despreocupe, una agencia pública de alquiler, pero no sobre vivienda pública, sino sobre vivienda privada. Generemos ese espacio de seguridad. Te empujo a sacar la vivienda al mercado para que puedas beneficiarte de la rehabilitación, pero también te ayudo.

Cuando hace cálculos de cuántas viviendas se necesitan tiene en cuenta explícitamente las segundas residencias. ¿Por qué?

Las segundas residencias son un elemento importante en nuestro país. Solemos pensar en ellas como chalets de playa, pero hay una parte importante que son casas heredadas en los pueblos. De los 3 millones de segundas residencias que hay en España, 1 millón está en la misma provincia de residencia. Hay que darles un nuevo papel: pensar en las segundas residencias como refugios climáticos, como un sitio donde puedes ir a teletrabajar. Eso ayuda también a la España vaciada.

¿En qué medida el de la vivienda es un problema generacional?

Tiene un punto conjunto generacional y de renta. Las primeras viviendas de la dictadura y la transición, que son 8 millones de VPO, le cayeron a gente de los barrios, no de rentas altas, y nos metieron en la lógica de ahorrar en ladrillo. Ahora esa primera generación está falleciendo y los boomersestán heredando, pero no una casa, sino la mitad, un tercio, un cuarto… Las familias buscan hacer líquido ese ladrillo y conseguir más ladrillo, pero no saben si tienen que rehabilitar, comprar una segunda residencia, dar una entrada para sus hijos, comprar el resto de partes y quedarse con esa casa… Estamos en un momento muy determinante para definir qué se hace con esas herencias.

¿Esa posibilidad de heredar o no es un foco de desigualdad?

El problema es que cuando se empezaron a descalificar esas viviendas en los 90, el Estado hizo una gran redistribución a las familias y se borró del mapa. Te doy la casa, toma tu mochila y, a partir de ahí, yo ya no me ocupo de las siguientes generaciones, que cada uno se ocupe de los que vengan. El que no estaba aquel día, porque estaba en Palencia, en Ecuador o no había nacido, no tiene mochila. Entonces lo que en su día fue un sistema de redistribución de renta se ha convertido en un sistema de desigualdad.

¿Hay que repensar el modelo de vivienda pública?

Es fundamental, porque el modelo que tenemos es el que nos ha metido en este hoyo. Nos está llevando al borde del precipicio. Tenemos que darnos cuenta de que hay otra manera de hacer las cosas y combatir ese relato negativo de que esto no tiene solución. Esto sí tiene solución. Todo lo que pongo en el libro está probado. Hay que ver cuántas casas necesitamos, de qué fuentes, movilizar las vacías, paralizar las turísticas, generar herramientas públicas que permitan dar tranquilidad a la gente, crear una agencia pública de alquiler, regular los precios para que la gente pueda ahorrar, dar ayudas para fomentar los recrecimientos, crear un fondo público de vivienda…

¿Cómo funcionaría ese fondo público de vivienda?

En Francia hay un fondo público, el Livret A, donde los particulares pueden meter máximo 23.000 euros. Igual que aquí cuando nacías te abrían una libreta en Caja Madrid, muchos franceses meten dinero en esa libreta, que tiene una rentabilidad, y con ese fondo, que está manejando 400.000 millones de euros, se compran viviendas y se alquilan. En España nos gusta ahorrar en ladrillo y queremos hacer líquidas las herencias, pues ahí hay una fórmula.

¿La rentabilidad estaría limitada?

Tiene que haber lo que se llama una rentabilidad razonable, que es una figura que se aplica, por ejemplo, a las eléctricas, para las que se calcula como la media de los bonos de los últimos 10 años. Eso da un porcentaje y es lo que se puede ganar. En la vivienda lo puedes hacer porque el catastro dice cuánto vale tu casa, a partir de ahí puedes alquilarla por tanto y ganar tanto. Si metiésemos la vivienda por ley en la rentabilidad razonable, estabilizaríamos el sistema. Seguramente haríamos que los fondos de inversión se fueran y llegasen los fondos de pensiones, que no son lo mismo. Los fondos de pensiones no juegan al Monopoly, buscan rentabilidades estables a medio plazo, que es lo que cualquier familia española busca, un ahorro sin agobios. Facilitemos el ahorro y evitemos la especulación.

¿Es factible crear un instrumento así en España?

Es absolutamente viable. Estas instituciones que yo planteo no hay que hacerlas nuevas. Tenemos el IDAE, Sepes… instituciones que han perdido su función. Reorganicémoslas. Hay que trabajar con eso, porque es un error pensar que vamos a dejar de ahorrar en ladrillo. Ir contra eso es no vivir en este país. No es ni bueno ni malo. Es así y, por tanto, hay que facilitar a la gente nuevas formas de ahorro. 

¿Aboga por regular los precios como se está haciendo en Cataluña y otras zonas tensionadas?

Hay que hacer un índice de referencia que esté asociado a valores, pero el catastro tiene dos valores y luego está el de mercado. No podemos tener tres valores para las casas, tiene que haber un solo valor y tiene que ser el de mercado, por lo menos en las que sean de protección o tengan algún tipo de ayuda. Y que si yo mejoro mi casa, se reconozca. Con el índice actual la diferencia entre una vivienda con etiqueta A y la misma casa con etiqueta E puede ser de 1 euro, con lo cual el sistema te está diciendo que da igual si la rehabilitas. El índice de referencia ahora mismo solo está basado en dónde te dieron la mochila. Si es un barrio bueno, vale más. Si es un barrio malo, vale menos. 

Donde se han topado los precios se ha desviado parte de la oferta hacia el alquiler turístico y de temporada.

La cuestión aquí, una vez más, es hacer las políticas en ecosistema, hacer varias cosas a la vez. Y trabajar con palos y zanahorias. A la vez que regulas los precios también tienes que controlar el número de licencias de viviendas turísticas y subirles el IVA. Tenemos 500.000 viviendas turísticas y nuestro sistema admite 200.000. Hay 300.000 que deberían pasar a alquiler convencional.

¿Ve útiles las ayudas y las bonificaciones fiscales para bajar los alquileres?

Transferir rentas al arrendador supone volver a huir del sistema de redistribución. No es una buena política, va contra lo que estamos intentando arreglar. Es ampliar las desigualdades. Lo que tienes que darle al arrendador es un sistema estable en el que sepa qué tiene que hacer en la casa si quiere ganar más. Hacerla más eficiente, por ejemplo.

¿Y si las ayudas son al inquilino?

Es una posibilidad, pero es más interesante ayudar al inquilino estabilizando los precios, para así no tener que darle una ayuda. Eso es lo más útil. Lo otro es temporal y hace que permanentemente suba la burbuja.

¿Cree que las administraciones se están tomando suficientemente en serio el problema de la vivienda?

Todo el mundo en la administración es consciente de que la vivienda es el gran problema. Pero cuando te está atorando, no sabes lo que tienes que hacer. Y nosotros estamos empezando a estar con el agua al cuello, a punto de una burbuja. Se dan las condiciones para que la parte política tome decisiones, pero está un poco embotada en el construyamos más o en el ojalá fuéramos como Austria. Y ni construyendo más vamos a salir de este hoyo ni somos Austria. Exploremos otras posibilidades. Porque, además, la sociedad está dispuesta.

¿Por qué cree que la sociedad está dispuesta?

De cada diez casas alquiladas, cuatro están fuera del mercado. Están los poquitos que quedan de renta antigua y luego la gente que alquila más barato porque es un familiar o a un amigo. Hay mucha gente haciendo esto, pero creemos que somos únicos porque se ha generado una narrativa de bar, un relato a la altura de «¿tú a quién pondrías de delantero?». Hay una aceptación de que el Estado debe regular, como hizo con las eléctricas. El mercado solo no va a solucionar el problema, pero pensar que se arregla solo con vivienda pública es no entender lo que está pasando ni la base del sistema de ahorro de los hogares en nuestro país. El Estado tiene que trabajar con lo privado.

¿Cuál es el coste social de no llegar a tiempo a resolver el problema?

El coste social es grave. El problema de la vivienda está socavando la democracia, porque la macroeconomía va bien, pero hay gente que no puede vivir. Y hay un punto ahí que está alterando la lógica social, sobre todo porque no es la sociedad contra los fondos, la mayoría no son los fondos. Los fondos mueven la bicicleta, pero la bicicleta es nuestra.